საცხოვრებელი ფართის რეალიზაციის დაბეგვრა:
დღევანდელ კომენტარში მოკლედ გაგაცნობთ, რა გადასახადები უნდა გადაიხადონ ფიზიკურმა პირებმა საცხოვრებელი ფართის რეალიზაციისას. კომენტარის მეორე ნაწილში ჩვენ ასევე განვმარტავთ საცხოვრებელი ფართების ყიდვა-გაყიდვის საქმიანობით დაკავებული პირების (ე.ი. პირების, რომლებიც გადაყიდვის მიზნით იძენენ საცხოვრებელ ფართს) მიერ გადასახდელ საგადასახადო ვალდებულებებთან დაკავშირებით, რა კუთხითაც საგადასახადო კანონმდებლობაში მნიშვნელოვანი ცვლილებებია, რომელიც ჯერ კიდევ უცნობია ამგვარი საქმიანობის განმახორციელებელი პირების დიდი ნაწილისთვის.
ტრადიციულად შეგახსენებთ, რომ სტატიაში დაფიქსირებული განმარტებები და მოსაზრებები წარმოადგენენ საგადასახადო-სამეცნიერო ვიდეო ჟურნალ TaxInfo-ს პოზიციას, რომელიც შეიძლება არ ემთხვეოდეს საგადასახადო ორგანოს პოზიციას კონკრეტულ საკითხთან მიმართებაში.
შენიშვნა:
კომენტარი არ განმარტავს არასაცხოვრებელი ფართების (კომერციული, საოფისე და სხვ.) რეალიზაციის დაბეგვრასთან დაკავშირებულ საკითხებს.
1. საცხოვრებელი ფართის რეალიზაციის მიღებული მოგება და გადასახადის განაკვეთი
საცხოვრებელი ფართის – იქნება ეს ბინის, თუ კერძო სახლის რეალიზაციით მიღებული მოგებიდან (ნამეტი შემოსავლიდან, როგორც კანონმდებელი მას უწოდებს) პირი ვალდებულია გადაიხადოს საშემოსავლო გადასახადი 5%-ის ოდენობით (საგად.კოდ. §80.1. §81.3. §81.4. §82.4.ბ.) შემდეგი თვის 15 რიცხვამდე (საგად.კოდ. §153.12.). საცხოვრებელი ფართის რეალიზაციით მიღებული ნამეტი შემოსავლები გამოითვლება, როგორც სხვაობა ფართის სარეალიზაციო ფასსა და მისი შეძენის ღირებულებას შორის (საგად.კოდ.§81.3. §81.4. §82.4.ბ.). იმ შემთხვევაში, თუ პირს საცხოვრებელი ფართი არ შეუძენია და თავად ააშენა, მაშინ მოგების გაანგარიშება ხდება, როგორც სხვაობის თანხა ფართის სარეალიზაციო ფასსა და მისი აშენების თვითღირებულებას შორის (თვითღირებულებაში რა თქმა უნდა გაითვალისწინება მიწის შესყიდვის ღირებულება). ხაზის უნდა გაესვას იმ გარემოებას, რომ ნამეტი შემოსავლის გაანგარიშებისას არ გაითვალისწინება საცხოვრებელი ფართის შეძენა-რეალიზაციასთან დაკავშირებული დამატებითი ხარჯები – მაგალითად: საბროკერო მომსახურების ხარჯები, იპოთეკური სესხზე გადახდილი პროცენტის ხარჯი და ა.შ.
2. მაგალითი #1: ნამეტი შემოსავლის გამოთვლის პრინციპი
მაგალითად: მაგალითი #1
თუ ფიზიკურმა პირმა 150 000 ლარად შეძენილი ბინის რეალიზაცია განახორციელა – 210 000 ლარად და ამასთან გააჩნდა ბინის შეძენა რეალიზაციასთან დაკავშირებული საბროკერო მომსახურების ხარჯი – 3 500 – 3500 ლარის ოდენობით, ბინის რეალიზაციით მიღებული ნამეტი შემოსავალი იქნება – 60 000 ლარი (=210 000 ლარი – 150 000 ლარი), ხოლო გადასახდელი საშემოსავლო გადასახადი – 3 000 ლარი (= 60 000 ლარი * 5%). როგორც ხედავთ, ნამეტი შემოსავლისა და შესაბამისად, საშემოსავლო გადასახადის დაანგარიშებისას არ გაითვალისწინება პირის მიერ საბროკერო კომპანიისთვის გადახდილი საბროკერო მომსახურების თანხები – 3 500 – 3 500 ლარი.
3. საგადასახადო შეღავათი 2 წლის შემდეგ ფართის რეალიზაციისას
იმ შემთხვევაში კი, თუ ფიზიკური პირი საცხოვრებელი ფართის რეალიზაციას ახდენს მისი შეძენიდან 2 წლის შემდეგ, პირი თავისუფლდება საშემოსავლო გადასახადის გადახდის ვალდებულებისგან (§82.1.ვ.ა.). აღნიშნული გათავისუფლება მოქმედებს მაშინაც, როცა პირი რეალიზაციის მომენტამდე ახორციელებდა ფართის იჯარით გაცემას (§82.1.ვ.ა. და §82.1.ვ.გ.) (იგულისხმება, რომ საცხოვრებელ ფართთან დაკავშირებულ ხარჯებს მაგ.: ცვეთის ხარჯი, კეთილმოწყობის ხარჯი და სხვ. პირი არ იქვითავდა ე.ი. ფართის იჯარით გაცემას არ ახორციელებდა სამეწარმეო საქმიანობის ფარგლებში).
გასათვალისწინებელია ის გარემოება, რომ 2 წლიანი ვადის ათვლა იწყება არა წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმების მომენტიდან, რომლებსაც სამშენებლო კომპანიები ხშირად უფორმებენ ბინის შემძენ პირებს, არამედ ძირითადი ნასყიდობის ხელშეკრულების შედგენის მომენტიდან, რომლის საფუძველზეც საჯარო რეესტრში საცხოვრებელი ფართი აღირიცხება შემძენის სახელზე (საგად.კოდ. §82.4.ა.ა.).
4. დღგ-ს გადახდის ვალდებულება საცხოვრებელი ბინის რეალიზაციისას
რაც შეეხება დღგ-ს, ფიზიკურ პირს დღგ-ს გადახდის ვალდებულება საცხოვრებელი ფართის რეალიზაციის ოპერაციაზე მისი სარეალიზაციო ფასის მიუხედავად, არ წარმოეშვება. საცხოვრებელი ფართის რეალიზაციის ოპერაციაზე დღგ-ს გადახდის ვალდებულება პირს არ წარმოეშვება არც იმ შემთხვევაში, როცა პირი რეალიზაციის მომენტამდე ახორციელებდა ფართის იჯარით გაცემას (იგულისხმება, რომ საცხოვრებელ ფართთან დაკავშირებულ ხარჯებს მაგ.: ცვეთის ხარჯი, კეთილმოწყობის ხარჯი და სხვ. პირი არ იქვითავდა ე.ი. ფართის იჯარით გაცემას არ ახორციელებდა სამეწარმეო საქმიანობის ფარგლებში).
5. მაგალითი #2: იჯარით გაცემული საცხოვრებელი ფართის რეალიზაცია
განვიხილოთ მაგალითი #2:
ფიზიკურმა პირმა გაყიდა მის საკუთრებაში არსებული საცხოვრებელი სახლი – 1 000 000 ლარად, რომელსაც საკუთრებაში ფლობდა და იჯარით გასცემდა 3 წლის განმავლობაში, თვეში 10 000 ლარად. საიჯარო შემოსავლების სიდიდის გათვალისწინებით, სახლის რეალიზაციის მომენტისათვის პირი რეგისტრირებული იყო დღგ-ს გადამხდელად.
მოცემულ შემთხვევაში პირს სახლის რეალიზაციის ოპერაციაზე დღგ-ს გადახდის ვალდებულება არ წარმოეშვება, მიუხედავად იმ გარემოებისა, რომ იჯარის შემოსავლების მიხედვით პირი უკვე დგას დღგ-ს გადამხდელად, რადგან აღნიშნული ოპერაცია დღგ-ს მიზნებისთვის არ განიხილება ეკონომიკურ საქმიანობის ფარგლებში განხორციელებულ დასაბეგრ ოპერაციად, ვინაიდან სახლი შეძენილი არ იყო მისი გადაყიდვის მიზნით. პირს ასევე არ წარმოეშვება საშემოსავლო გადასახადის გადახდის ვალდებულება, ვინაიდან სახლის რეალიზაცია მოხდა მისი შეძენიდან 2 წლის შემდეგ პერიოდში.
6. გადაყიდვის მიზნით შეძენილი საცხოვრებელი ფართის რეალიზაციის დაბეგვრა
რაც შეეხება იმ ფიზიკური პირების მიერ განხორციელებულ ოპერაციებს, რომლებიც საცხოვრებელ ფართებს იძენენ (ან აშენებენ) მისი შემდგომი გადაყიდვის მიზნით, მათ მიერ საცხოვრებელი ფართების რეალიზაცია, ასეთი ოპერაციების სიხშირისა და რეგულარულობის მიუხედავად, დღგ-ს მიზნებისთვის ჩაითვლება ეკონომიკური საქმიანობის ფარგლებში განხოციელებულ ოპერაციად და დაიბეგრება დღგ-ით, ხოლო საცხოვრებელი ფართის რეალიზაციით მიღებული მოგება დაიბეგრება საშემოსავლო გადასახადის არა 5%-იანი, არამედ 20%-იანი განაკვეთით, თუმცა ასეთ შემთხვევაში ფართის რეალიზაციის მიღებული მოგების გაანგარიშებისას გაითვალისწინება ოპერაციასთან დაკავშირებული ყველა დამატებითი ხარჯი (ფართის შეძენა რეალიზაციასთან დაკავშირებული საბროკერო ხარჯები, იპოთეკურ სესხზე გადახდილი/გადასახდელი პროცენტის ხარჯი, ფართის კეთილმოწყობის ხარჯები და სხვა მსგავსი ხარჯები). ამასთან, საშემოსავლო გადასახადის დეკლარირებისა და ბიუჯეტში გადახდის ვალდებულება პირს ეკისრება, არა შემდეგი თვის 15 რიცხვამდე, არამედ მომდევნო წლის 1 აპრილამდე.
ხაზი უნდა გაესვას ასევე იმ გარემოებას, რომ პირს საშემოსავლო გადასახადის გადახდის ვალდებულება წარმოეშვება მის მიერ საცხოვრებელი ფართის შეძენის მომენტიდან 2 წლის შემდეგ რეალიზაციის შემთხვევაშიც.
7. მაგალითი #3: დასაბეგრი შემოსავლის გაანგარიშების პრინციპი
მაგალითად: მაგალითი #3
თუ ფიზიკური პირი მოახდენს 3 წლის წინ 150 000 ლარად გადაყიდვის მიზნით შეძენილი ბინის რეალიზაციას 300 000 ლარად, მას განხორციელებულ ოპერაციაზე წარმოეშვება დღგ – 45 763 ლარის (=300 000 ლარი * 18% / 118%) ოდენობით. ფართის რეალიზაციით მიღებული მოგების დათვლისას გამოსაქვით ხარჯებში გაითვალისწინება არამარტო საცხოვრებელი ფართის შეძენის ღირებულება – 150 000 ლარი, არამედ მის შეძენა რეალიზაციასთან დაკავშირებული დამატებითი დანახარჯები: რემონტის ხარჯი – 50 000 ლარი იპოთეკურ სესხზე გადახდილი/გადასახდელი სესხის პროცენტი – 20 000 ლარი, საბროკერო ხარჯი – 7 000 ლარი. შესაბამისად, საცხოვრებელი ბინის რეალიზაციით მიღებული მოგება იქნება – 27 237 ლარი (=300 000 ლარი – 45 763 ლარი – 50 000 ლარი – 20 000 ლარი – 7 000 ლარი), ხოლო საშემოსავლო გადასახადი კი – 5 447 ლარი. საშემოსავლო გადასახადის დეკლარირებისა და ბიუჯეტში გადახდის ვალდებულება პირს ეკისრება შემდეგი წლის 1 აპრილამდე. დღგ-ს პირი ჩვეულებრივ დაადეკლარირებს და გადაიხდის შემდეგი თვის 15 რიცხვამდე.
8. საცხოვრებელი ფართის შეძენისას გადაყიდვის განზრახვის არსებობის შეფასება
ბუნებრივია ისმის კითხვა, თუ როგორ მოხდება საგადასახადო ორგანოს მიერ იმ გარემოების იდენტიფიცირება, ფიზიკური პირის მიერ რეალიზებული საცხოვრებელი ფართი წარსულში შეძენილია თუ არა გადაყიდვის მიზნით.
აღნიშნული გარემოების დადგენას საგადასახადო ორგანო თითოეულ ინდივიდუალურ შემთხვევაში მოახდენს სხვადასხვა გარემოებების შესწავლისა და შეფასების საფუძველზე.
მაგალითად საცხოვრებელი ფართის შესყიდვისა და რეალიზაციის მომენტებს შორის მცირე პერიოდი, საჯარო რეესტრში პირის ან მისი ოჯახის წევრების მიერ მოკლე პერიოდში განხორციელებული მსგავსი ოპერაციების არსებობა და სხვა მსგავსი გარემოებების ერთობლიობა შეიძლება მიუთითებდეს პირის მიერ საცხოვრებელი ფართის გადაყიდვის განზრახვაზე მისი შეძენის მომენტში. გადაყიდვის განზრახვა ივარაუდება იმ შემთხვევაშიც, თუ პირი ფართის შეძენისას ან მისი კეთილმოწყობის სამუშაობებზე იღებს დღგ-ს ჩათვლას.
9. დასასრული (საცხოვრებელი ფართის რეალიზაციის დაბეგვრა)
დღეისთვის სულ ეს იყო. შეგახსენებთ, რომ საგადასახადო კოდექსის ვიდეო კომენტარის წარმომდგენია აუდიტორული კომპანია TaxInfo და საგადასახადო ადვოკატი – დიმიტრი გაგოშიძე (კომენტარის თანაავტორია აუდიტორული კომპანია TaxInfo-ს საგადასახადო მენეჯერი – ნინო ბობოხიძე). კითხვების ან შენიშვნების შემთხვევაში გთხოვთ დაგვიკავშირდეთ მითითებულ საკონტაქტო მისამართებზე. მადლობა, რომ გვისმენდით!
ავტორები: დიმიტრი გაგოშიძე (საგადასახადო ადვოკატი), ნინო ბობოხიძე (TaxInfo, საგადასახადო მენეჯერი) კონტაქტი: +995 599 69 71 01
